1.
Beschlüsse sind nur dann rechtlich beachtlich, wenn ihr Inhalt bestimmt und klar ist. Nicht
protokollierte Begleitumstände, die nicht für jedermann ersichtlich sind, bleiben unbeachtlich
(so BayOLG, WuM 2005, 478).
2.
Beschlüsse über eine Jahresabrechnung sind nicht hinreichend bestimmt und daher nichtig,
wenn die Abrechnung dem Beschlussprotokoll nicht beigeheftet wird, zumindest aber die
Abrechnung konkretisiert unter Bezugnahme auf Datum und Betrag der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen (unter Hinweis auf LG Gera, ZMR 2015, 481).
3.
Auch im Anfechtungsverfahren kann das Gericht die Nichtigkeit des Beschlusses feststellen,
da von Amts wegen zu berücksichtigen und vom Rechtsschutzbedürfnis des Anfechtenden
umfasst ist (so BGH V ZR 235/08).
AG Dortmund, Entscheidung v. 12.11.2015 – 514 C 71/14
Problem/Sachverhalt
Der Anfechtungsklage lag ein Beschluss über eine Jahresabrechnung zugrunde, die weder
beigefügt, noch hinreichend im Beschlusstext konkretisiert war. Jedoch gab es verschiedene,
da vor der Beschlussfassung abgeänderte, Einzelabrechnungen, ohne dass mit dem Beschluss
konkret auf die zutreffende Abrechnung Bezug genommen wurde.
Entscheidung
Das Amtsgericht Dortmund hat der Anfechtungsklage stattgegeben und mit der herrschenden
Rechtsprechung zunächst festgestellt, dass auch bei einer von Amts wegen festzustellenden
Nichtigkeit eines Beschlusses im Entscheidungssatz die Ungültigkeit des Beschlusses zu
erklären ist durch das Gericht, weil die Feststellung der Nichtigkeit nicht außerhalb dessen
liegt, was der Anfechtungskläger mit der Anfechtung begehrt hat. Das Gericht erklärt den
angefochtenen Beschluss für nichtig. Da nach neueren Ansätzen in der Rechtsprechung, so
auch LG Gera, ZMR 2015, 481, Beschlüsse über die Jahresrechnungen dann nicht
hinreichend bestimmt und mithin nichtig sind, wenn nicht zweifelsfrei dem Beschluss
entnommen werden kann, über welche Abrechnung ein Beschluss gefasst wird. Es genüge
nicht die Formulierung „die vorliegenden Abrechnungen werden genehmigt“. Aus dem
Protokoll muss sich eindeutig ergeben, welche Abrechnung gemeint ist um insbesondere bei
häufige vorkommenden Berichtigungen eine Abrechnung vor der Beschlussfassung für
jedermann, also auch insbesondere Rechtsnachfolger, ersichtlich zu machen, was erkennbar
gemeint war. Idealerweise müsse die Abrechnung dem Beschlussprotokoll beigeheftet
werden, zumindest bedürfe es im Beschluss der genauen Bezeichnung der Abrechnung mit
Datum.
Praxishinweis
Diese Rechtsprechung ist konsequent und richtig. In der Praxis kommt es sehr häufig vor, dass die Wohnungsverwaltung aufgrund von Einwänden einzelner Miteigentümer eine Abrechnung einmal oder auch mehrfach sowohl zu Gesamt- und/oder zu Einzelabrechnungen abändert und der Eigentümergemeinschaft dann die – letzte – Abrechnung zur Genehmigung vorgelegt wird, ohne dass die einzelnen Versionen, z. B. durch eine entsprechende Datierung, konkretisiert werden.
Sowohl für Dritte, als auch häufig für Eigentümer, ist dann später nicht mehr nachvollziehbar, welche Abrechnung beschlossen worden ist.
Es empfiehlt sich daher für Wohnungsverwalter zur Meidung einer Nichtigkeit der Genehmigungsbeschlüsse, zukünftig die genehmigte Abrechnung dem Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung jeweils anzuheften.
Rechtsanwalt Jürgen Struck, Dortmund