Eine Formularklausel, nach der der Mieter Schönheitsreparaturen an einer unrenoviert übergebenen Wohnung durchzuführen hat ist unwirksam, soweit der Mieter nicht einen angemessenen Ausgleich erlangt hat. Der Vermieter sei rechtswidrig privilegiert, wenn solche Vereinbarungen geschlossen werden, da der Mieter sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen hätte und der Vermieter hierdurch eine Besserstellung ohne Gegenleistung erhalte, wenn die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgegeben werden müsse, als der Mieter sie erhalten habe.
Der BGH entschied, dass das Tatgericht Feststellungen dahingehend zu treffen habe, ob die Wohnung tatsächlich unrenoviert übergeben wurde oder nicht. Möglicherweise können vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sein, dass der Gesamteindruck der Wohnung auf eine renoviert übergebene Wohnung schließen lässt. Eine Ausnahme hiervon sei nur zu machen, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich für die eigenen Renovierungsarbeiten gewährt werde, z.B. durch Erlass der Miete für einen bestimmten Zeitraum.
Darüber hinaus seien auch so genannte Quotenabgeltungsklauseln (Teilzahlung bei Nichtrenovierung) unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liege darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht klar ermittelt werden könne und dieser dann bei Auszug aus der Wohnung nicht abschätzen könne, welche Belastungen auf ihn zukommen. Diese starren Fristenpläne seien daher unwirksam. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Selbiges gilt bei starren Fristenplänen betreffend die Renovierung der angemieteten Wohnung.
Rechtsanwalt Struck ist der Ansicht, dass die Rechte der Mieter durch diese Entscheidung weitgehend gestärkt werden. Wenn und soweit es sich bei der zum Gebrauch überlassenen Mietwohnung um ein bei Übergabe unrenoviertes Objekt handelt, dürften sämtliche Ansprüche des Vermieters ausgeschlossen sein. Starre Fristenpläne oder Quotenabgeltungsklausel sind ebenfalls häufig in Formularmietverträgen aufzufinden, so dass auch diese Mietverträge insoweit unwirksam sein dürften.
Das Urteil des BGH wird jedoch dazu führen, dass künftig häufiger unrenovierte Wohnungen vermietet werden. Hier dürfte es für den Vermieter einfacher sein, die Gebrauchsspuren in der Wohnung als vertragsmäßig renovierungsbedürftig feststellen zu lassen, was zu einer Erhöhung der Kaltmieten führen kann.
Rechtsanwälte Struck vertreten private und gewerbliche Mieter und Eigentümer von Liegenschaften und Wohnungen gleichermaßen. Sollten Sie Fragen zu Ihrem Mietvertrag, auch in Bezug auf Schönheitsreparaturen beim Auszug aus der Wohnung haben, vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin in unserer Kanzlei auf der Kaiserstraße 61, 44135 Dortmund.