Freitag, 26 August 2016 10:05

Zeit der Eigentümerversammlungen - Eine "Checkliste"

 

Ab dem späten Frühjahr bis zum frühen Herbst werden üblicherweise die jährlichen Eigentümerversammlungen durchgeführt auf denen dann verschiedene Beschlüsse gefasst werden müssen.
Oft sind solche Beschlüsse formell oder materiell rechtswidrig, so dass derjenige Sondereigentümer sich dagegen zur Wehr setzen kann, in dessen Rechtspositionen die Beschlüsse negativ eingreifen.

 

Dies kann sowohl bei Beschlüssen zur Nebenkostenabrechnung des Vorjahres, dem Wirtschaftsplan des laufenden Jahres, als auch zu allen möglichen anderen Problembereichen vorkommen, wie Reparaturbeschlüsse oder Verwalterbestellungen usw. usw.

Wer seine Rechte wahren will muss auf Fristen und Formen haften, so dass dafür folgende Checkliste genutzt werden kann:

• Wurde zur Versammlung vom Verwalter eingeladen. War dieser zum Zeitpunkt der Einladung und auch zum Zeitpunkt der abgehaltenen Eigentümerversammlung auch noch Verwalter?

• Wurden die geplanten Beschlüsse hinreichend bestimmt in der Tagesordnung angegeben.

• Wurde mit der Einladung die Einladungsfrist von 14 Tagen eingehalten.

• Hat der Verwalter zu Beginn der Versammlung die Beschlussfähigkeit (in der Regel eine Mehrheit, gerechnet nach Miteigentumsanteilen) festgestellt.

• Hat der Verwalter bei der Abstimmung die abgegebenen Stimmen ordnungsgemäß gezählt. Dazu gehört, dass z.B. mehrere Berechtigte an einer Wohnung (z.B. Eheleute) nur eine Stimme haben und diese einheitlich ausüben müssen.? Dazu gehört auch, dass in der Regel auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes jeder Sondereigentümer nur über eine Stimme verfügt, auch wenn er z.B. mehrere Wohnungen hat. (Ausnahmen davon kann die Teilungserklärung regeln!)

• Hat der Verwalter den jeweiligen Beschluss-inhaltlich richtig-verkündet.

• Entspricht der gefasste Beschluss inhaltlich einer ordnungsgemäßen Verwaltung oder ist er rechtswidrig, vielleicht sogar nichtig?

Ist der Beschluss insbesondere so hinreichend bestimmt, dass Dritte, z.B. spätere Rechtsnachfolger eines Eigentümers, ohne Erklärung des Beschlusses und seines Hintergrundes in der Lage sind, die rechtlichen Folgen des Beschlusses richtig erkennen zu können

Sollte ein Sondereigentümer seine Rechte durch einen gefassten Beschluss beeinträchtigt sehen, kann er gegen den Beschluss nur und ausschließlich vorgehen durch Klageerhebung beim Amtsgericht binnen einer Frist von einem Monat, die mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung beginnt zu laufen.. Wird nicht innerhalb dieser Frist angefochten, werden rechtswidrige Beschlüsse bestandskräftig, d.h. für alle Eigentümer verbindlich und können nicht mehr aufgehoben werden. Etwas anderes gilt nur für die selteneren nichtigen Beschlüsse.

Einzelheiten sollten deshalb rechtzeitig von den Betroffenen mit Anwälten abgesprochen werden, insbesondere Fragen der inhaltlichen Richtigkeit/Rechtswidrigkeit von Beschlüssen, deren Beurteilung häufig nur möglich ist bei Kenntnis der einschlägigen Rechtsprechung, da sich häufig ausschließlich nur aus dem Gesetz keine Antwort ergibt. Immer sind solche Fragen unter Berücksichtigung der jeweiligen Besonderheiten der Teilungserklärung zu beantworten, da mit der Teilungserklärung Regelungen verbindlich vereinbart sein können, die den gesetzlichen Regelungen nicht entsprechen.

Entschließt sich ein Sondereigentümer einem Beschluss durch Anfechtungsklage anzufechten, besteht die Möglichkeit, Anfechtungsanträge mit Verpflichtungsanträgen zu verbinden, somit durch das Gericht die Gemeinschaft anderweitig zu verpflichten, als die Gemeinschaft es in der Beschlussfassung des angefochtenen Beschlusses regeln wollte.

Bis zur Entscheidung des Gerichtes gilt allerdings die beschlossene Regelung und ist im Zweifel auch vom Wohnungseigentumsverwalter anzuwenden.

Ein Obsiegen mit einer Anfechtungsklage kann in manchen Fällen deshalb zeitlich zu spät kommen, z.B. wenn der Verwalter einen-letztlich rechtswidrigen-Reparaturbeschluss schon vor der Entscheidung des Gerichtes durch Beauftragung von Handwerkern umgesetzt hat. Da der Verwalter dies darf, man könnte sogar die Auffassung vertreten, muss, müsste in solchen Situationen gegebenenfalls vorläufiger Rechtsschutz in der Form einer einstweiligen Verfügung in Anspruch genommen werden.

Sehr wichtig und erwähnenswert, weil vielen unbekannt, ist unter anderem, dass die Gerichtskosten des Verfahrens innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Gerichtskostenrechnung bezahlt werden, weil sonst durch die Klageerhebung die Anfechtungsfrist nicht als unterbrochen gilt. Diese und einige weitere prozessuale Besonderheiten des wohnungseigentumsrechtlichen gerichtlichen Verfahrens sollten dem beauftragtem Rechtsanwalt bekannt sein und von ihm berücksichtigt werden.

Gerne sind wir, Rechtsanwälte Jürgen und Georg Struck, Kaiserstraße 61, 44135 Dortmund, bereit, in allen WEG rechtlichen Fragen und Problemfällen weiterzuhelfen. Kontaktieren Sie uns gerne telefonisch oder per E-Mail

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