Montag, 15 Mai 2017 14:44

Die Wohnungseigentümerversammlung

Nach den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes besteht eine Selbstverwaltung der Wohnungseigentümer, die dadurch von den Eigentümern wahrgenommen werden soll, indem auf einer Eigentümerversammlung durch Beschlüsse (oder Vereinbarungen) Angelegenheiten geregelt werden können, § 23 I WEG.

Die Verwaltung wird geführt entweder durch einen Eigentümer selbst, der zum Verwalter gewählt wird, oder durch einen externen, professionellen Verwalter (§ 26, § 21 WEG).

Damit auf einer Versammlung formgerecht Beschlüsse gefasst werden können, ist zu einer Versammlung durch den „Verwalter“ einzuberufen.

Eine Einberufung durch andere ist nicht zulässig und würde zur Anfechtbarkeit von gefassten Beschlüssen führen. Nur ausnahmsweise kann für den Fall, dass ein Beirat bestellt ist, auch von dem Vorsitzenden des Beirates bei Weigerung des ordnungsgemäßen Verwalters zu einer Versammlung einberufen werden (§ 24 I, III WEG).

Der Verwalter hat zu einer Versammlung schriftlich einzuladen und dabei die Gegenstände der Einberufung durch eine Tagesordnung zu bezeichnen. Fehlt dies, können Beschlüsse alleine wegen dieses Formmangels wirksam angefochten werden (§ 23 II WEG).

Die Einladung durch den Verwalter muss auch fristgerecht erfolgen, nämlich unter Einhaltung einer Ladungsfrist von zwei Wochen (§ 24 IV 2 WEG). Die Einladungsfrist von zwei Wochen ist einzuhalten, weil ansonsten auch wegen dieses Formmangels Beschlüsse angefochten werden können. Die Einladungsfrist gilt auch für den Fall, dass auf nachträglichen Antrag eines Eigentümers die ursprüngliche Tagesordnung später ergänzt wird. Die ergänzte Tagesordnung muss den Eigentümern auch vor Ablauf einer Zwei-Wochen-Frist vor der Versammlung noch zugehen.

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung können die Eigentümer sodann Beschlüsse fassen, falls die Versammlung beschlussfähig ist.

Wenn die Teilungserklärung nichts anderes regelt, ergibt sich die Beschlussfähigkeit aus § 25 III WEG. Eine Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, wie sie im Grundbuch eingetragen sind.

Nur wenn die Versammlung grundsätzlich beschlussfähig ist, können sodann Mehrheitsbeschlüsse, ausnahmsweise einstimmige Beschlüsse gefasst werden. Die Stimmenmehrheit ergibt sich aus § 25 I, § 21 III WEG in der Form, dass eine Mehrheit der anwesenden Eigentümer einen Beschluss fassen kann, wobei sich die Mehrheit nach den Köpfen der Berechtigten richtet.

Sind Eigentümer z. B. nur gemeinschaftlich mit anderen berechtigt (ein Ehepaar ist gemeinsam Eigentümer einer Wohnung), so haben diese gemeinsamen Berechtigten insgesamt nur eine Stimme, müssen also bei ihrer Stimmabgabe diese gemeinschaftlich gleich ausüben.

In der Regel werden Beschlüsse mit Stimmenmehrheit der anwesenden stimmberechtigten Miteigentümer gefasst.

Nur ausnahmsweise sieht das Gesetz die Notwendigkeit der Einstimmigkeit vor. Dann müssen nicht nur alle anwesenden Eigentümer gleichförmig abstimmen, sondern alle in der Gemeinschaft vorhandenen. In diesen Fällen reicht es also nicht, wenn nur mehr als 50 % der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer anwesend sind und damit eine beschlussfähige Versammlung bilden, so dass die dann Anwesenden wiederum mit einfacher Mehrheit etwas beschließen können. Bei einstimmigen Beschlüssen müssen alle Eigentümer der Gemeinschaft eine gleichförmige Stimme abgeben.

Dies ist z. B. der Fall bei Änderungen der Teilungserklärung oder bei baulichen Veränderungen, oder Maßnahmen, die über eine ordnungsgemäße Instandsetzung hinausgehen (§ 22 I WEG).

Neben den normalen Mehrheitsbeschlüssen und den ausnahmsweise einstimmigen Beschlüssen gibt es Beschlüsse, die einer qualifizierten Mehrheit bedürfen. Dies ist beispielsweise der Fall bei Beschlüssen über Durchführung von Modernisierungen. Gemäß § 22 II WEG können solche Beschlüsse gefasst werden von mehr als ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Auch sieht z. B. § 18 WEG, Beschlüsse über die Entziehung des Wohnungseigentums, vor, dass eine qualifizierte Mehrheit von mehr als die Hälfte aller stimmberechtigten Eigentümer einem solchen Entziehungsbeschluss zustimmen muss.

Jeder Eigentümer hat das Recht, gefasste Beschlüsse anzufechten. Die Anfechtung ist ausschließlich möglich durch Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Die Anfechtungsklage des klagenden Eigentümers ist gegen alle übrigen Eigentümer zu richten. Eine Anfechtungsklage ist nur zulässig, wenn sie binnen einer Frist von einem Monat erhoben wird. Die Frist beginnt mit der Beschlussfassung. Es ist ein häufiger Irrtum, anzunehmen, der Fristenlauf sei von der Zustellung des Versammlungsprotokolls abhängig. Darauf kommt es nicht an. Eine Klage ist zu begründen binnen einer weiteren Frist von zwei Monaten nach der Beschlussfassung. Der Klage ist auch eine Liste aller Eigentümer beizufügen, soweit diese nicht bereits im Passivrubrum gemäß § 44 WEG mit genauen Angaben zum Personenstand und Wohnort bezeichnet sind.

Werden Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht oder nicht fristgemäß angefochten, werden sie bestandskräftig. Dies bedeutet, dass sie für alle betroffenen Eigentümer verbindlich sind, so dass darauf dann auch weitergehende Ansprüche, auch klageweise, gegen einzelne Eigentümer gestützt werden können. Beispielsweise kann Zahlungsklage gegen säumige Eigentümer erhoben werden, wenn diese aufgrund eines bestandskräftigen Beschlusses eines Wirtschaftsplanes gleichwohl nicht zahlen. Diese Eigentümer können dann im Klageverfahren gegen den Wirtschaftsplan und dem zugrundeliegenden Beschluss keine Einwendungen erheben. Übrigens sind auch Aufrechnungen mit Gegenansprüchen gegenüber dem Wohngeldzahlungsanspruch nicht zulässig.

Die Eigentümerversammlung wird von dem Verwalter geleitet, von ihm werden Beschlüsse verkündet, er erstellt das Protokoll und leitet es den Eigentümern nach der Versammlung zu. Über alle Versammlungen und den gefassten Beschlüssen hat der Verwalter eine Beschlusssammlung zu führen.

Gerne helfen Ihnen die Rechtsanwälte Struck, Kaiserstraße 61, 44135 Dortmund bei allen Problemen und Rechtsfragen auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts und Mietrechts!

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