Donnerstag, 01 Februar 2018 10:49

Die Wohnungseigentümergemeinschaft - Was ist das überhaupt?

Aus der anwaltlichen Beratungspraxis ist uns zur Kenntnis gelangt, dass die wenigsten Wohnungseigentümer überhaupt wissen, was die Wohnungseigentümergemeinschaft im rechtlichen Sinne darstellt. Ein kurzer Überblick soll Klarheit verschaffen.

Wie entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, häufig als Verband bezeichnet, kann auf verschiedene Art und Weise entstehen oder „geboren“ werden.

Gemäß § 2 f. WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft/Wohnungseigentum, durch vertragliche Vereinbarung (§ 3), oder durch Teilung (§ 8), welche jeweils grundbuchlich eingetragen werden muss.

Bei der vertraglichen Vereinbarung gemäß § 3 WEG entscheiden die (Mit-)Eigentümer einer Anlage durch schriftliche Erklärung, dass Miteigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll.

Bei der Entstehung durch Teilung gemäß § 8 WEG entscheidet der alleinige Eigentümer einer Anlage, dass fortan eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen soll.

Einziger Unterschied bei der Begründung/Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist insofern also, dass bei der Vereinbarung schon mehrere Eigentümer gemeinsam eine Anlage als Miteigentümer halten und bei der Teilungsanordnung nur ein einzelner Eigentümer die Aufteilung begehrt.

Was ist der Unterschied zwischen Miteigentum (§ 1008 BGB) und Wohnungseigentum?

Beim Miteigentum sind die einzelnen Eigentümer -jeweils nach prozentualen Anteilen-Eigentümer einer Sache. Miteigentümer ist also derjenige, der mit einem anderen zusammen eine Sache kauft, welche dann an beide Miteigentümer übereignet wird.

Klassisches Beispiel für Miteigentum ist z.B. der Erwerb einer Einbauküche, welche von beiden Ehegatten gemeinsam gekauft wurde. Jedem Ehegatten stehen 50 % des Eigentums zu. Der eine Ehegatte kann ohne die Einwilligung des Anderen nicht die Sache verkaufen, umbauen, belasten o.ä..

Hiervon gänzlich zu unterscheiden ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt eine eigene Rechtspersönlichkeit da. Dies bedeutet auch, dass nicht den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft jeweils ein eigener „Eigentumsanspruch“ zusteht, sondern dass grundsätzlich alle Eigentümer gemeinschaftlich als Verband/Eigentümergemeinschaft Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage sind.

Dem einzelnen Mitglied der Eigentümergemeinschaft wird nur sog. Sondereigentum zugewiesen, mit dem er mit Einschränkungen verfahren kann, wie er es möchte. Das Sondereigentum kann grundsätzlich ohne Einwilligung der übrigen Eigentümer verkauft und belastet werden. Auch ein Umbau des Sondereigentums ist möglich, soweit die Interessen der übrigen Eigentümer nicht beeinträchtigt sind.

Neben dem Sondereigentum entsteht auch sog. Gemeinschaftseigentum, welches nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft „verwaltet“ werden kann. Zum Gemeinschaftseigentum gehören z.B. das Treppenhaus, dass Dach, im Regelfall die Heizungsanlage, die Fenster, der Garten usw. An Gemeinschaftseigentum können dann sog. Sondernutzungsrechte begründet werden, welche nur die Nutzung ausschließlich einem einzelnen Eigentümer vorbehalten.

Welche Rechte stehen mir als Wohnungseigentümer dann zu?

Da, wie oben bereits erklärt, die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich selbstständig ist, entscheidet grundsätzlich ausschließlich diese über Belange der Anlage durch Beschlüsse auf einer Wohnungseigentümerversammlung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung ist also als rechtsetzendes Organ der Gemeinschaft zuständig für alle Fragen, die die Eigentümergemeinschaft betrifft. Nur im Rahmen der Abstimmung über Beschlüsse, welche in die Eigentümerversammlung eingebracht werden, kann der einzelne Eigentümer seine Interessen wahren, bzw. auf die Meinungsbildung Einfluss nehmen.

Wenn er also z.B. begehrt, dass „die Gartenanlage renoviert werden soll“, kann er dies nicht selbst entscheiden, oder gar eigenständig einen Gärtner beauftragen und Kosten erstattet verlangen, sondern muss sein Begehren im Rahmen der Eigentümerversammlung zur Disposition stellen. Den Beschluss der Eigentümerversammlung kann der einzelne Eigentümer anfechten (verklagt werden müssten in einem solchen Fall die übrigen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft welche sich gegen das Begehren des Eigentümers gestellt haben und nicht etwa der Verwalter, oder die Eigentümergemeinschaft) und obsiegt in dem gerichtlichen Verfahren, wenn die Entscheidung der Eigentümerversammlung nicht mit den gesetzlichen Regelungen im Einklang steht/nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Der einzelne Eigentümer darf deshalb grundsätzlich nicht selbstständig Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft wahrnehmen, es sei denn er wurde hierzu durch die Eigentümergemeinschaft/den Verband ermächtigt.

Grundsätzlich kann der einzelne Eigentümer jedoch mit dem ihm zugewiesenen Sondereigentum verfahren wie er möchte, wenn hierdurch nicht die Interessen der Gemeinschaft beeinträchtigt werden (s.o.).

Rechtlich bietet das Wohnungseigentumsrecht daher viel Zündstoff, insbesondere wenn zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden werden muss.

Die Rechtsanwälte Struck, Kaiserstraße 61, 44135 Dortmund beraten Sie umfassend bei rechtlichen Problem auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts. Vereinbaren Sie gerne unverbindlich einen Besprechungstermin mit uns!

Gelesen 290 mal