Dienstag, 08 März 2016 14:42

Fristlose Kündigungen des Vermieters – Was geht wann?

Ein Wohnungsmietverhältnis kann von einem Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn sich der Mieter in Zahlungsverzug mit der Zahlung von Mieten befindet.

 

So einfach die Voraussetzungen der Kündigungsvorschrift sind, so oft werden sie gleichwohl nicht beachtet.

§ 543 BGB regelt die Möglichkeit der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde.

Gemäß § 543 II Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter mit einem bestimmten Teil der Miete für bestimmte Zeit in Verzug geraten ist.

Mit der Bezeichnung „Miete“ meint das Gesetz hier die sogenannte Bruttomiete, also den Betrag, den der Mieter jeden Monat an den Vermieter zu überweisen hat und der sich zusammensetzt aus dem Mietzins an sich und den Nebenkostenvorauszahlungen oder Pauschalen.

Nur Rückstände mit dieser monatlichen Miete sind von Bedeutung, nicht andere Ansprüche des Vermieters, wie z. B. auf Kaution oder auf Nachzahlung abgerechneter Nebenkosten etc. Die gesetzliche Vorschrift differenziert bei Betrag und Zeit (Nr. 3a und Nr. 3b) entsprechend folgender Kurzformel:

a) =      2 af Termine –             > 1 Miete

b) =     > 2 Termine –              min. 2 Mieten

Voraussetzung ist also entweder, dass der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen (z. B. am 03.06. und am 03.07.) einen Betrag nicht gezahlt hat, der größer als eine Monatsmiete ist. Der Rückstand von einem Betrag in Höhe genau einer Monatsmiete reicht also nicht (§ 569 III Nr. 1)

oder der Rückstand addiert sich aus einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt (z. B. bei einer monatlichen Mietminderung). Dann muss er mindestens zwei ganze Mieten Rückstand betragen.

Beide Seiten, also sowohl Vermieter, als auch Mieter müssen im Einzelfall also genau prüfen, ob die Voraussetzung dieser Kündigungsvorschrift schon vorliegt oder noch nicht.

Wurde wirksam fristlose gekündigt, so endet das Mietverhältnis sofort und der Mieter ist gemäß § 546 BGB zur sofortigen geräumten Herausgabe verpflichtet, andernfalls der Vermieter gegen den Mieter eine Räumungsklage anstrengen könnte.

Dem Mieter bleibt in einem solchen Fall nur noch eines: § 569 III Nr. 2 gewährt dem Mieter die Möglichkeit – dies allerdings alle zwei Jahre nur einmal – die Kündigung dadurch unwirksam machen zu können, dass binnen einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sowohl die Rückstände ausgeglichen werden, die der Kündigung/Klage zugrunde liegen, als auch alle nachfolgenden fälligen Beträge!

Wer in Bezug öffentlicher Hilfeleistungen ist, erhält in einer solchen Situation häufig Hilfe durch das Sozialamt, an welches man sich dann wenden kann.

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