Mittwoch, 14 September 2016 15:40

Mietrecht: Nebenkosten und Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung

 

Vor allem für den vermietenden Eigentümer einer WEG-Einheit stellt sich häufig die Frage, ob er Verwaltungskosten auf seine Mieter abwälzen darf. Die Gesetzgebung und Rechtsprechung ist klar und wird durch ein Urteil des BGH 9.12.2009, Aktenzeichen: XII ZR 109 / 2008 ergänzend konkretisiert.


Der vermietende Wohnungseigentümer hat, soweit er seine Einheit zum Wohngebrauch vermietet, keine Möglichkeit Verwaltungskosten auf den Mieter umzulegen.
Dies folgt schon aus § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung. Die Betriebskostenverordnung stellt in § 1 Abs. 2 Nr. 1 ausdrücklich klar, dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören. Als Betriebskosten/Nebenkosten können vielmehr nur die in § 2 der Betriebskostenverordnung bezeichneten Kosten vereinbart werden.

Der Vermieter hat die Möglichkeit, auch formularmäßig, diese Nebenkosten oder Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Grundsätzlich ist aber eine solche Vereinbarung zu treffen, da das Gesetz ansonsten davon ausgeht, dass mit der Zahlung der Nettomiete auch entsprechend die zusätzlichen Betriebskosten abgegolten sind. Wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, so hat der Mieter auch nur die (Kalt-/Netto-) Miete zu zahlen.

Verwaltungskosten fallen natürlich auch für denjenigen Eigentümer an, der nicht Miteigentümer im Rahmen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist, z.B. Kontoführungsgebühren oder Ähnliches. Für diese Eigentümer und deren Kosten gilt oben aufgeführtes gleichfalls.

Über einen Umweg besteht die Möglichkeit, dem Mieter auch die Verwaltungskosten aufzuerlegen. In der Rechtsprechung wird nämlich teilweise anerkannt, dass diese Verwaltungskosten wohl als Teil der Miete, nämlich der Kaltmiete, auf den Mieter übertragen werden können. Der Vermieter hat dann nur zu beachten § 5 WiStG (20 % überhöhte Miete) und § 556 d BGB (Mietpreisbremse).

Anders liegt der Fall bei gewerblicher Vermietung. § 556 gilt nicht für gewerblich vermietete Immobilien, so dass auch die Betriebskostenverordnung im Verhältnis zu gewerblichen Mietern nicht anwendbar ist. Mit oben genannter Entscheidung entschied der BGH sogar, dass zur Umlage der Verwaltungskosten eine vertragliche Gestaltung durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) möglich ist. Der BGH hatte insofern zu entscheiden, ob die Formulierung „Kosten der kaufmännischen und technischen Wohnungsverwaltung“ eine den Mieter unzulässig benachteiligende Klausel gemäß § 307 BGB darstelle. Der BGH stellte fest, dass sowohl diese Klausel, als auch eine Klausel „Verwaltungskosten trägt der Mieter“ rechtswirksam ist.

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