Donnerstag, 12 Januar 2017 13:37

Bis zu welchem Zeitpunkt muss die Miete auf dem Konto sein? Vermieter aufgepasst!

 

Nach dem Urteil des BGH vom 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15 ist der Schutz des Mieters in Bezug auf den Zeitpunkt des Eingangs des vereinbarten Mietzinses ausgeweitet worden.

Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB ist der Mieter kraft Gesetzes verpflichtet, spätestens bis zum 3. Werktag eines jeweiligen Monats, bzw. der vereinbarten Zeitabschnitte die Miete zu entrichten.

 

Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, besteht unter bestimmten zusätzlichen Voraussetzungen die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu erklären.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB auch dann möglich, wenn laufend Mietzahlungen nach dem vereinbarten Zeitabschnitts eingehen, also z.B. laufend erst zum 5. Werktag und nicht bereits zum 3. Werktag eines Monats gezahlt wird.

Und was hat der BGH nun entschieden?

Im allgemeinen Zivilrecht gilt die Devise: Kommt das Geld zu spät bei meinem Vertragspartner an, habe ich Pech! In der Regel besteht nicht die Möglichkeit einzuwenden, man habe das Geld doch rechtzeitig angewiesen, das Kreditinstitut habe „verpennt“ den Betrag zu überweisen.

Der BGH meint nunmehr, dass dies im Wohnungsmietrecht nicht gelte! Es komme für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr/Zahlungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist, sondern es genüge, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto- seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

Dies bedeutet in der Praxis, dass der Mieter die Möglichkeit hat, z.B. einen Dauerauftrag einzurichten, der jeweils erst zum 3. Werktag ausgeführt wird. Dies hat dann wiederum zur Folge, dass die Miete erst nach gewöhnlichem Geschäftsverlauf des jeweiligen Kreditinstitutes an den Vermieter gezahlt wird (also auf dem Konto des Vermieters eingeht) und keine Rechte aus der „verspäteten“ Zahlung hergeleitet werden können.

Findige Vermieter könnten nun auf die Idee kommen das diese Problematik doch mit einer Vertragsklausel umgangen werden könnte (?!).

Im vorliegenden Fall hatte der BGH zusätzlich die folgende Klausel zu überprüfen: „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. […] mehrfach verspäteter Mietzahlung […] kann […] ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein“.

Zu dieser Klausel führte der BGH jedoch aus, dass die Klausel „gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt“.

Im Ergebnis werden also zukünftig Vermieter „ohne wenn und aber“ die vorgenannte BGH-Entscheidung akzeptieren müssen, mit den entsprechend nachteiligen Konsequenzen.

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