Mittwoch, 15 März 2017 14:45

Abrechnungsfrist des Vermieters einer Eigentumswohnung für Nebenkosten

Letztmalig Ende des Jahres 2016 berichteten wir über eine Entscheidung des Landgerichts Darmstadt, nach der der vermietende Eigentümer einer Eigentumswohnung nicht berechtigt ist, die Beschlussfassung der WEG betreffend die Wohngeldabrechnung abzuwarten, bevor er für seine Mieter die Nebenkosten abrechnet. Dieser Entscheidung schließt sich der BGH mit Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15 im Ergebnis an.

Zur Rechtslage:

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet innerhalb eines Jahres nach Ende der vereinbarten Abrechnungsperiode -in der Regel also zum Schluß des Kalenderjahres- über die Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen. Tut er dies nicht, so verfallen etwaige Nachzahlungsansprüche gegenüber dem Mieter. Dies gilt ausnahmsweise nicht, soweit der Vermieter die Verspätung nicht zu Verschulden hat (klassisches Beispiel: Schwere Krankheit).

Zur Entscheidung des BGH:

Im Wesentlichen argumentiert der Bundesgerichtshof, dass ein Wohnungseigentümer gegenüber seinem Mieter bei verspäteter Abrechnung nicht entschuldigt ist, wenn die Wohngeldabrechnung verspätet erfolgt ist. Der Wohnungseigentümer kann sich insofern nicht gegenüber seinem Mieter exculpieren/entschuldigen.

Grundsätzlich gelte zwar die Ausschlussfrist (Ablauf ein Jahr nach der Abrechnungsperiode); der Vermieter habe aber darzulegen und zu beweisen, dass ihn kein Verschulden an einer verspäteten Abrechnung treffe.

Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft sei nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters gegenüber dem Mieter im Hinblick auf seine mietrechtliche Nebenkostenabrechnung. Deshalb müsse ein Wohnungseigentümer sich auch ohne Wohngeldabrechnung bemühen, gegebenenfalls durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen die erforderlichen Abrechnungspositionen schon vor der Wohngeldabrechnung selbst zu ermitteln, um seine eigene Mietnebenkostenabrechnung machen zu können. Ein Berufen auf die fehlende Hausgeldabrechnung würde ein Verschulden der Verspätung der Abrechnung gegenüber dem Mieter nicht entfallen lassen.

Ein Verschulden liege jedenfalls dann vor, wenn sich ausschließlich darauf berufen werde, dass die Hausverwaltung nicht rechtzeitig abgerechnet habe.

Sollten Sie miet- oder wohnungseigentumsrechtliche Probleme haben, melden Sie sich gerne bei uns; Rechtsanwälte Struck, Kaiserstraße 61, 44135 Dortmund.

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